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财经观察家|马光远:谁在误读房地产税要提速?

2018-08-03 20:53
导读我觉得相关部门在对房地产税这些问题进行表态的时候,第一,一定要慎重。第二,如果认为整个市场出现误读的情况下,要及时的进行澄清,及时进行澄清。第三个,我特别希望现在的立法部门正在拟定草案,能不能阶段性的向大家公布一下,因为这个税的影响太大了,阶段性的公布。

【核心观点】

1、房地产调控越严厉反而导致市场越恐慌。

2、千万不要把房价稳定的希望寄托在房地产税身上。

3、房地产是中国所有行业里边税负最重的行业。

4、立法部门如果正在拟定房地产税草案,能不能阶段性的向大家公布一下?

5、如果中国的房价真的出现暴跌,对于整个中国经济来讲都是一个极大的灾难。

大家好,欢迎来到《财经观察家》,我是 马光远 。今天我们关注的话题是:房产税会不会加快推出?

【新闻背景】

7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

国家统计局称,2018年1—6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%。7月31日中央政治局会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

今年上半年经济数据发布的时候,国家统计局的发言人在谈到房地产市场情况的时候,特别提到说:我们要加快房地产税等出台的步伐等等,来建立一个长效机制。

事实上房地产税我觉得到目前为止应该来讲的话没有很多新的东西,我看到的很多解读是可能房产税比我们要预想的更早的时间要推出。为什么在这个时候突然提房地产税?事实上跟上半年整个房地产市场的表现有很大关系。

我们看到整个上半年的房地产投资的增速,我们看到差不多仍然维持着两位数,这是近三年以来最高的一个增速。如果我们看房地产的销售的情况下,我们看到从4月份开始,整个房地产的销售无论是销售面积也好,还是销售额也好,都出现了一个比较明显的反弹。

再从土地购置面积来看,上半年房地产市场一个非常大的亮点,就是土地交易出现了一个井喷的情况,上半年全国整个土地交易土地出让金2.7万亿,应该说今年如果维持这样的热度的话,意味着什么?今年可能会成为房地产市场化20多年以来卖地最多的一年!

而且我们看到从4月份开始,整个的土地购置面积又开始重新出现了反弹,也就是从房地产的一些重要的指标来看的话,今年整个房地产市场一方面是严厉的调控,另一方面是整个市场的温度并没有下降。

我看了一下70个大中城市房价,无论是新房和二手房的表现来看的话,根据我过去几年的一个经验数据的话,一般情况下是新房和二手房,比如说下跌的城市数如果超过一半的话,70个大中城市如果超过一半下跌的话,意味着什么?整个房地产市场可能会进入一个下行的周期。

整个上半年的情况来看的话,并没有进入一个下行的周期。特别是我们看到在今年的上半年房地产市场出现了,由于各个城市实行严格的限价,限价以后导致新房和二手房出现了明显的倒挂,所以这一些热点的城市出现了大家摇号抢房的情况。所以整个房地产市场,我们从整个上半年的情况来看的话,那热度并没有减少。

我觉得这跟我们目前的整个调控政策本身有很大的问题有关系。比如说我们讲抢房,摇号抢房这种现象本身完全是因为我们错误的限价政策导致的。二手房3万块钱,新房限价1万多,你会看到有些地方出现了非常荒唐的情况!90多岁的老太太离婚也要去拿到这个资格,也要去摇号抢房,这完全是政策导致的。

也就是说,如果一二手房不倒挂的话,抢房的情况不会出现。住建部列了一个12个城市的重点治理名单,这12个城市包括什么?大连、西安等等这些城市。如果大家去看这些城市的话,这些城市就是我过去一直讲的房价严重偏低的城市。也就是在2016年开始本轮房地产上涨的过程中,这些城市在过去两年是没有表现的。而且从目前整个市场来看的话,我真觉得这些城市本身的市场应该来讲是相对比较健康的。

但是我们现在是处于一个稳定房价的目的,也就是说只要房价往上涨,相关部门就认为应该调控,导致的结果是什么?更严厉的调控反而导致市场恐慌。比如说大家认为西安的房价差不多了,杭州的房价差不多了,但是一旦出现调控的话,反而成了一个反向指标。

所以我们看到当各种各样的政策用的差不多的情况下,整个市场的温度没有降下来,当然这样的温度本身我认为有点虚火在里边。中国房地产市场经过2016年到现在接近三年的上涨以后,整个房地产市场事实上已经到了一个天花板。

房地产市场到了今天为止已经非常微妙,在这个时候突然提出要加快房地产税,究竟处于一个什么样的目的?我在上半年关注房地产政策的时候我就特别奇怪,为什么?因为我一直觉得像我们那种不合理的限价本身事实上应该及时的纠正,二手房涨得高了,把新房限的低,大家都知道不正常,而且都知道最终的结果是会引发市场的混乱,现在是不是可以用一个阴谋论的角度来思考房地产税的问题,故意出台了很多变态的政策。

然后当这些政策无效的情况下,最终大家形成一个共识是应该推房产税的时候,所以国家统计局的发言人在讲,上半年房地产市场情况的时候,然后讲要加快房地产税的出台等等。市场对它的解读当然大家就比较一致了。

我的态度非常明确,也就是大家千万不要把房价稳定的希望寄托在房地产税身上,因为中国的房地产非常复杂,导致房价上涨的因素也非常多,跟税本身应该来讲的话关系不大。

比如说七个部委出台的文件,专项治理文件里边首当其冲的要打击炒房团。但是我们想想:炒房团一般在什么情况下出现?就是到政策刺激房价,房地产热起来以后,这些人才会赶快买房子,到处投资房子,到房地产往下走的时候,你到哪里去找炒房团?你是找不到的。

而且我们如果分析中国房价上涨的推手的话,你会发现推手非常多:货币的因素,土地的因素,各种各样饥饿营销的手段,包括摇号,开发商利用摇号本身制造稀缺的手段无所不在。

你比如说一个楼盘,本来有500套房子,他为了制造紧张的气氛,他怎么办?他把这500套房子分成十批来摇号,一批摇50,一批摇50套,结果是如果一批摇50套的话,5000人来抢50套房子!如果你把500套房子全部放出来的话,5000个人抢跟50套50套放出来不一样的,很多城市的开发商都在玩制造稀缺的!

世界上现在99%的国家收房产税都不是针对房价的。都不是说我出这个税的目的就是为了打压房价,这个税出台以后房价就会掉下来,不是这样的。当年美国各个州在出台房地产税的时候,他们有一个基本原则,就是房产税本身不能影响对整个市场造成极大的波动,他们非常害怕影响房价。他们收这些税的目的是什么?99%的目的是为地方政府创收。

比如说在英国,英国那些地方政府,99%的税源就是房地产税,教育、医疗、道路、保险等等,所有的钱都来自房地产税,老百姓愿意。为什么?他能够看到他交了房地产税以后,老百姓直接是最大的受益者。

只有少数国家在出台房地产税的时候目的是为了打压房价,比如说两个国家,一个是日本。日本当年出开房地产税的时候针对房价去,但是大家都知道非常失败,日本房地产泡沫最终破灭,是因为日本出台了房地产税。

还有韩国,韩国当年在出台房地产税的时候也是为了打压房价,结果发现一开始还可以,到后来房价上涨的预期不改变的话,继续往上走。我们没有看到说有房产税的国家房价涨的慢,没有房产税的国家房价涨的快,没有这样的。我们现在相关部门为了推房产税,向老百姓灌输一个观念,说这可以打压房价,让很多人欢呼雀跃来支持这个税,但是我们讲一旦税出来以后,抑制不了房价怎么办?

第二个,我们过去一直讲,中国房地产领域的税费太多了,五六十种,占整个房价的比重超过60%。土地出让金到各种各样无处不在的苛捐杂税,可以肯定的讲,房地产是中国所有行业里边税负最重的行业。

我们当年在2003年,我们一开始讨论房地产税,我们在讨论房地产税的改革的时候,那个时候还叫物业税,当时的改革政策是非常明确的,也就是说我们要推出物业税,但是同时要减免其他税费,也就是我们要做合并项的,我们不是一个简单的加税的措施,总体方向应该是减税的方向,不是加税的方向。

第三个我想讲,中国老百姓80%以上的财富都在房子上面,我们假定如果说我们不慎重出台这个政策,恰逢房地产市场经过高点以后往下走的情况下,是会出现推波助澜的,也就是说,房地产税在很多情况下抑制房价可能没有作用,但是当整个市场往下走的情况下,它很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。

第四个我们讲就是,房地产税本身它的设计,它跟我们目前的整个制度之间有很多的障碍,这些障碍没有消除。包括我们现在的整个房地产的统计信息系统都是不发达的,我们的联网到现在为止究竟连到多大程度?相关部门含含糊糊避而不谈。

我们现在讲一个人聪明点的,尽管名下有十套房子,但这十套房子都分布在不同的人的下边,你要按照现在比如说我们要减免一部分的税的话,这个人有十套房子的人可能一点税都不交,但是一个人非常老实,他名下就两套房,第二套房可能要交税,它只有两套房,第二套房可能就要交税,对他来讲是很不公平的。

365bet盘口官网 而且过去我们讲这个税本身大家千万不要轻视。它是一个直接税。比如说北京现在动辄千万以上的房子,我们假定按照1%来收,一年收就得10万块钱,但是北京很多老百姓的收入,尽管他有两套房子,但他的收入是非常低的,要他一下子一年拿着10万块钱出来交税,这个事本身我们一定要考虑。所以我觉得不能因为我们整个房地产市场目前仍然处在一个高点,仍然有很多乱象,仍然高烧不退,我们就把希望寄托在房地产税的身上。

我觉得相关部门在对房地产税这些问题进行表态的时候,第一,一定要慎重。第二,如果认为整个市场出现误读的情况下,要及时的进行澄清,及时进行澄清。第三个,我特别希望现在的立法部门正在拟定草案,能不能阶段性的向大家公布一下,因为这个税的影响太大了,阶段性的公布。

我们这个立法究竟到了哪个程度?如果中国的房价真的出现大跌,真的出现暴跌的话,对于整个中国经济来讲都是一个极大的灾难。也就是,说当雪崩的时候大家不要以为你就可以幸免!

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:lid

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